Tipi di pagamento del prestito: ammortizzato vs capitale costante vs bullet

Riepilogo (TL;DR)

Nel 2019 un amico mi mostrò la tabella di ammortamento che aveva battuto in una calcolatrice tascabile per un prestito da 100 milioni di KRW, 30 anni, 5% di APR: interesse totale “di circa 93 milioni di KRW”. Ho rieseguito gli stessi input in uno script Python di una riga ieri e ho ottenuto 93,22 milioni di KRW. La deriva su sette anni era sotto lo 0,3%, perché la matematica è completamente deterministica – tre input (capitale, tasso, durata) e una formula di ammortamento. Ciò che non è deterministico è il resto della sua storia: quello stesso anno rifinanziò in una linea bullet a tasso variabile, e quando i tassi sono balzati nel 2022 il suo interesse mensile è quasi raddoppiato, aggiungendo più di 300.000 KRW ai suoi costi fissi in un singolo ciclo di fatturazione. La scelta della struttura è meno su “quale ha l’interesse totale più basso” e più su “quale forma di flusso di cassa puoi davvero vivere”.

Tre strutture comuni di rimborso del prestito appaiono diverse su un foglio elettronico e producono vite genuinamente diverse. Ammortizzato (pagamento mensile totale costante) mantiene il tuo flusso di cassa piatto – paghi lo stesso numero ogni mese – ma l’interesse è concentrato all’inizio, quindi l’interesse totale che paghi sulla durata del prestito è il più alto dei tre. Capitale costante (stessa quota di capitale ogni mese più l’interesse sul saldo residuo) parte alto e scende ogni mese; rimborsi il capitale più velocemente, quindi l’interesse totale è inferiore, ma devi poterti permettere i primi mesi. Bullet (pagamenti mensili di solo interessi, con l’intero capitale dovuto a scadenza) ti dà di gran lunga il minimo esborso mensile ma concentra l’intero capitale in un pagamento finale e produce l’interesse totale più alto sulla vita del prestito. Nessuna di queste è universalmente migliore. La scelta giusta dipende dalla stabilità del tuo flusso di cassa mensile, dalla tua fiducia nel piano che rimborserà il capitale (rifinanziamento, vendita, bonus) e dai termini di anticipo estinzione allegati al contratto.

Contesto e concetti

Un prestito è una promessa di restituire un importo di capitale più interessi nel tempo. L’importo di interessi che paghi dipende da quanto capitale è ancora in sospeso e per quanto tempo. Questa è l’unica verità che devi portarti a ogni confronto: l’interesse è addebitato su qualsiasi capitale sia ancora nelle tue mani in ogni periodo. Tutte e tre le strutture obbediscono alla stessa regola; differiscono solo in quanto capitale rimborsano ogni mese.

Ammortizzato (la struttura 원리금균등 nel banking coreano, spesso chiamata “rata costante” o “completamente ammortizzato”) imposta il pagamento mensile a un valore costante M tale che, sulla durata del prestito n, il capitale è ripagato esattamente. La formula standard è M = P · r(1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1) dove P è il capitale, r è il tasso di interesse per periodo, e n è il numero di periodi. Poiché i saldi iniziali sono alti, una grande quota di ciascun pagamento iniziale è interesse; in seguito, man mano che il capitale si restringe, la porzione di interesse si restringe con esso e la porzione di capitale cresce.

Capitale costante (원금균등) divide il capitale equamente su n mesi e aggiunge, sopra quello, l’interesse sul saldo corrente. Il primo mese paghi P/n + P·r; il secondo mese paghi P/n + (P − P/n)·r, e così via. Il pagamento totale parte alto e decresce linearmente.

Bullet (만기일시), a volte chiamato “solo interessi” o “balloon” a seconda della giurisdizione, addebita interessi sull’intero capitale ogni periodo perché il capitale non è ammortizzato affatto. Mensilmente paghi P·r; a scadenza restituisci l’intero P in una singola rata finale.

Confronto e dati

Considera un prestito illustrativo di 100 milioni di KRW al 5% APR (≈0,4167% mensile) su 30 anni (360 mesi). Tutte le cifre sotto sono approssimazioni per questa ipotesi; il tuo prestito differirà.

Struttura	Pagamento primo mese	Pagamento ultimo mese	Interesse totale (approx.)	Profilo di flusso di cassa
Ammortizzato (원리금균등)	≈ ₩536.800	≈ ₩536.800	≈ ₩93 milioni	Piatto
Capitale costante (원금균등)	≈ ₩694.400	≈ ₩279.000	≈ ₩75 milioni	Fortemente decrescente
Bullet (만기일시)	≈ ₩416.700	≈ ₩100.416.700 (include capitale)	≈ ₩150 milioni	Mensile basso, balloon enorme

Alcune cose da interiorizzare dalla tabella. Ammortizzato e capitale costante finiscono a costo totale simile nello stesso ordine di grandezza, ma capitale costante è più economico nel complesso perché rimborsi più capitale prima – l’interesse è addebitato su un saldo più piccolo per più mesi. Bullet è il più economico da mese a mese ma di gran lunga il più costoso in totale, perché il capitale resta al suo massimo per l’intera durata; l’interesse totale è grosso modo uguale all’intero capitale sui 30 anni in questo esempio.

Scenari reali

Scenario 1 — Mutuo casa a lungo termine. La maggior parte delle famiglie preferisce prestiti ammortizzati per una casa che intendono tenere per molti anni. Il KB Star Mortgage di KB Kookmin Bank e i prodotti abitativi di Shinhan fanno entrambi default su ammortizzato a 30 anni per lo stesso motivo – pagamenti mensili piatti sono più facili da inserire in un budget contro uno stipendio stabile, e il premio di interesse totale rispetto al capitale costante è il prezzo che la maggior parte dei debitori paga volentieri per la prevedibilità. Capitale costante funziona quando la famiglia si aspetta che il suo reddito picchi presto e preferisce concentrare il peso all’inizio per pagare meno nel complesso. Sullo stesso caso di 100M KRW, 5%, 30 anni, capitale costante parte a circa 694.000 KRW al primo mese e scende a circa 279.000 KRW all’ultimo mese – un flusso di cassa inclinato che costa circa 75 milioni di KRW in interesse totale, circa 18 milioni in meno della versione ammortizzata.

Scenario 2 — Prestito business o ponte a breve termine. I prestiti bullet sono comuni quando il capitale è atteso essere rimborsato da un evento specifico: una vendita immobiliare, un rifinanziamento in uno strumento a lungo termine, o crediti in arrivo. Il costo mensile minimo lascia il capitale circolante al lavoro; il balloon è accettabile perché l’uscita è pianificata. Il rischio è precisamente che l’uscita sia pianificata, non garantita.

Scenario 3 — Decisione di rifinanziamento. Quando i tassi scendono, un debitore esistente ammortizzato o a capitale costante può rifinanziare a un tasso più basso. Il calcolo è semplice in linea di principio – confronta l’interesse residuo totale sotto il prestito corrente con l’interesse totale sotto il nuovo prestito più eventuali costi di rifinanziamento e penali di rimborso anticipato – ma la clausola di penale è il termine più frequentemente sottostimato nel confronto. La schedule standard coreana di penale su mutuo è una scala scorrevole triennale: circa 1,4% nell’anno uno, 0,93% nell’anno due, 0,47% nell’anno tre, applicata al saldo in essere. Su un saldo di 80M KRW nell’anno uno sono 1,12 milioni di KRW spazzati via alla firma del nuovo prestito. Persino un taglio di tasso di 50 bp richiede circa due anni per ripagare quella penale, e su una durata residua breve il rifinanziamento può essere una perdita netta – uno scenario che sorprende i debitori più spesso di quanto dovrebbe.

Scenario 4 — Scegliere tra capitale costante e ammortizzato all’origine. Una famiglia che può comodamente assorbire i pagamenti iniziali più alti del capitale costante risparmierà sull’interesse totale. Una famiglia con un budget stretto, o una che si aspetta crescita del reddito, spesso preferisce ammortizzato così che i primi anni non rompano il budget. Un esercizio utile prima di firmare è proiettare entrambe le strutture contro il tuo reddito atteso per i prossimi cinque o dieci anni; la struttura che sopravvive a uno scenario realistico di sfortuna (un cambio di lavoro, un evento medico, un cambio familiare) senza forzare misure di emergenza è solitamente quella giusta, anche se costa un po’ di più nel complesso.

Scenario 5 — Prestiti a tasso variabile (adjustable). Tutte e tre le strutture possono essere combinate con un tasso variabile che si rivaluta periodicamente. I prestiti variabili ammortizzati ricalcolano il pagamento costante a ogni reset; i prestiti variabili a capitale costante passano il cambio di tasso direttamente nella componente di interesse; i prestiti variabili bullet cambiano solo la cifra di interesse mensile. In ogni caso, lo scenario che vale la pena modellare non è “cosa succede se il tasso resta dov’è” ma “cosa succede se sale tre o quattro punti percentuali nei prossimi cinque anni”. Se quello scenario rende il prestito insostenibile, il prodotto non è adatto indipendentemente da quanto attraente appaia il tasso di apertura.

Errori comuni

“Ammortizzato è sempre meglio.” Solo se la prevedibilità è ciò che valuti di più. Ammortizzato paga il maggior interesse totale delle tre strutture “pay-down” perché il capitale si estingue lentamente all’inizio. Se puoi gestire i primi mesi, capitale costante è più economico nel complesso.

“I prestiti bullet sono sempre rischiosi.” Rischiosi per chi, contro cosa? Un prestito bullet è rischioso quando il piano per il capitale finale è morbido – un rifinanziamento sperato, un bonus incerto. È molto meno rischioso quando l’uscita è dura: una proprietà sotto contratto, un credito a breve termine, contanti già accantonati. È il contesto a decidere, non la struttura.

“Il rimborso anticipato aiuta sempre.” Non se il tuo contratto include una penale di rimborso anticipato – e molti mutui a lungo termine la includono per i primi anni. Leggi la clausola prima di modellare un’estinzione aggressiva. Una penale dell’1–2% su un saldo grande può sommergere i risparmi di interesse da un’estinzione anticipata.

“Il tasso di interesse del titolo è la storia completa.” Non lo è. Il costo effettivo di un prestito include commissioni di origine, requisiti assicurativi, penali di anticipo, trigger di reset del tasso per prodotti a tasso variabile, e il costo opportunità del capitale che stai servendo. Due prestiti con lo stesso APR possono produrre esiti molto diversi. Una piccola abitudine che ripaga: prima di firmare, controlla se la divulgazione cita il tasso di interesse effettivo annuo (in Italia, TAEG) o il tasso nominale di copertina. Lo stesso 5% nominale può spostare il costo cumulativo a 30 anni di diversi milioni a seconda di quale definizione il contratto usa per calcolare gli accantonamenti di interesse.

Lista di controllo

1. Quanto è stabile il tuo flusso di cassa mensile? Piatto (ammortizzato), decrescente-accettabile (capitale costante), o mensile-minimizzato con un’uscita definita (bullet)?
2. Qual è il piano per il capitale a scadenza di un prestito bullet? Rifinanziamento, vendita, cassa a mano? Duro o morbido?
3. Cosa dice la clausola di anticipo estinzione? Percentuale di penale e finestra temporale.
4. Hai prezzato l’interesse totale, non solo il pagamento mensile? Specialmente per prestiti bullet e ammortizzati a lungo termine.
5. C’è una componente di reset del tasso o adjustable? Modella il percorso peggiore del tasso, non solo il tasso attuale.
6. Qual è il costo opportunità? Il denaro speso in servizio del debito è denaro che non guadagna in un altro investimento.

Strumento correlato

Il calcolatore di prestiti di Patrache Studio ti permette di confrontare tutte e tre le strutture fianco a fianco con il tuo capitale, tasso e durata, così i numeri sopra diventano i tuoi numeri. Per i debitori che pensano alla ricchezza a lungo termine piuttosto che solo al debito, Interesse composto e regola del 72 spiega la stessa matematica esponenziale dal lato del risparmiatore ed è il motivo per cui l’interesse iniziale su un prestito ammortizzato sembra così pesante. Se il prestito è denominato in valuta estera, Tipi di tasso di cambio: mid-market vs contanti vs wire copre lo strato di costo extra che la pura matematica del prestito domestico non vede.

Riferimenti

• International Monetary Fund, pubblicazioni economiche e finanziarie generali — https://www.imf.org/en/Publications
• Federal Reserve, ricerca economica — https://www.federalreserve.gov/econres.htm
• Qualsiasi manuale introduttivo di finanza aziendale (Brealey/Myers/Allen; Bodie/Kane/Marcus) per la derivazione dell’ammortamento e i fondamenti del valore temporale del denaro.