Lãi vay: Trả đều gốc và lãi, trả đều gốc, trả gốc cuối kỳ
Tóm tắt (TL;DR)
Năm 2019, một người bạn gõ máy tính tay để tính tổng lãi cho khoản vay 100 triệu won, 30 năm, lãi suất năm 5% theo phương thức trả đều gốc và lãi, rồi cho tôi xem tờ giấy ghi “khoảng 93 triệu won”. Hôm qua tôi chạy lại cùng điều kiện bằng một dòng Python: 93,22 triệu. Chưa tới 0,3% chênh lệch. Sự thật rằng một khoản vay được quyết định hoàn toàn bởi ba đầu vào — gốc, lãi suất, thời hạn — không thay đổi sau bảy năm. Tuy nhiên, chính người bạn đó trong năm ấy chuyển sang tín chấp trả gốc cuối kỳ lãi suất thả nổi, rồi vào giai đoạn lãi suất tăng nhanh năm 2022, khoản lãi hàng tháng tăng gần gấp đôi và khoản chi cố định nhảy thêm hơn 300 nghìn won/tháng — đó lại là câu chuyện khác, vì lựa chọn cấu trúc là vấn đề “hình dáng dòng tiền” chứ không chỉ “tổng lãi bao nhiêu”.
Ba cấu trúc trả nợ thường gặp nhìn khác nhau trên Excel và cũng tạo ra hình dáng khác nhau trong đời sống. Trả đều gốc và lãi cho khoản trả tháng bằng nhau, dòng tiền phẳng, nhưng phần lãi trong đầu kỳ lớn và tổng lãi đến khi đáo hạn là cao nhất trong ba cách. Trả đều gốc chia gốc thành phần bằng nhau và cộng lãi trên dư nợ, nên tháng đầu cao nhất và giảm dần; gốc giảm nhanh khiến tổng lãi thấp hơn, nhưng bạn phải gánh được gánh nặng đầu kỳ. Trả gốc cuối kỳ chỉ trả lãi hàng tháng còn gốc trả một lần khi đáo hạn; khoản trả tháng thấp nhất nhưng gốc không giảm trong suốt thời hạn nên tổng lãi cao nhất và có một khoản tiền to cuối kỳ. Không có câu trả lời “luôn tốt hơn”. Sự ổn định dòng tiền, độ chắc chắn của kế hoạch trả gốc khi đáo hạn (tái cấp vốn, bán tài sản, thưởng) và phí trả nợ trước hạn trong hợp đồng mới là thứ quyết định thực tế.
Bối cảnh và khái niệm
Vay là lời hứa hoàn lại gốc và lãi theo thời gian, và số lãi phải trả tỷ lệ với dư nợ nhân với thời gian. Đặt một câu này làm tiền đề cho mọi so sánh là đủ. Ba phương thức chỉ khác nhau ở chỗ giảm gốc bao nhiêu mỗi kỳ; còn quy tắc lãi được tính trên dư nợ tại từng thời điểm thì giống nhau.
Trả đều gốc và lãi (fully amortizing) cố định khoản trả tháng M để trả sạch gốc đúng thời hạn. Công thức chuẩn là M = P · r(1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1) trong đó P là gốc, r là lãi suất tháng, n là số tháng. Đầu kỳ dư nợ lớn nên phần lãi chiếm nhiều, càng về cuối thì gốc càng chiếm nhiều hơn.
Trả đều gốc (equal principal) chia gốc thành n phần bằng nhau và mỗi tháng cộng lãi trên dư nợ hiện tại. Tháng đầu là P/n + P·r, tháng thứ hai là P/n + (P − P/n)·r, v.v.; tổng trả tháng giảm tuyến tính.
Trả gốc cuối kỳ (bullet/interest-only) không chia gốc chút nào. Mỗi tháng chỉ trả P·r, và đến đáo hạn trả một lần toàn bộ gốc P. Gốc nằm ở mức cực đại suốt thời hạn nên lãi mỗi tháng cũng cực đại.
So sánh và dữ liệu
Ví dụ: 100 triệu won, 5%/năm (tháng khoảng 0,4167%), 30 năm (360 tháng). Số dưới đây là xấp xỉ cho điều kiện giả định; điều kiện vay thực tế có thể khác.
| Cấu trúc | Tháng đầu | Tháng cuối | Tổng lãi (xấp xỉ) | Hình dáng dòng tiền |
|---|---|---|---|---|
| Trả đều gốc và lãi | Khoảng 536.800 won | Khoảng 536.800 won | Khoảng 93 triệu won | Phẳng |
| Trả đều gốc | Khoảng 694.400 won | Khoảng 279.000 won | Khoảng 75 triệu won | Giảm dốc |
| Trả gốc cuối kỳ | Khoảng 416.700 won | Khoảng 100.416.700 won (gồm gốc) | Khoảng 150 triệu won | Nhẹ tháng, nặng cuối kỳ |
Một vài điểm cần nhớ trong bảng. Trả đều gốc và lãi cùng trả đều gốc nằm cùng hạng cân, nhưng trả đều gốc rẻ hơn theo tổng chi phí vì gốc giảm sớm nên dư nợ nhỏ hơn được tính lãi lâu hơn. Trả gốc cuối kỳ rẻ nhất tính theo tháng nhưng đắt áp đảo theo tổng chi phí: gốc ở mức cực đại suốt 30 năm nên trong ví dụ này, tổng lãi gần bằng chính gốc.
Tình huống thực tế
Tình huống 1 — Vay mua nhà dài hạn. Với ngôi nhà dự kiến ở lâu, đa số hộ gia đình thích trả đều gốc và lãi. Các sản phẩm 30 năm như KB Star Mortgage của KB Kookmin hay gói nhà ở của Shinhan thường mặc định là trả đều gốc và lãi vì cùng lý do: khoản trả tháng cố định dễ cân với ngân sách lương, và chấp nhận chi phí lãi tổng cao hơn trả đều gốc để đổi lấy tính dự đoán. Nếu thu nhập dự kiến cao ở đầu kỳ và bạn muốn giảm tổng chi phí, trả đều gốc phù hợp hơn. Cùng giả định 100 triệu won, 5%, 30 năm, trả đều gốc bắt đầu khoảng 690 nghìn won tháng đầu và rơi xuống khoảng 280 nghìn won tháng cuối tạo dòng tiền hình thang, tổng lãi khoảng 75 triệu won — tiết kiệm được khoảng 18 triệu won so với trả đều gốc và lãi.
Tình huống 2 — Bridge loan ngắn hạn, kinh doanh. Trả gốc cuối kỳ thường dùng khi kế hoạch trả gốc dựa trên một sự kiện — bán tài sản, tái cấp vốn sang khoản dài hạn, thu hồi doanh thu. Giảm chi phí tháng để vốn lưu động linh hoạt, và hấp thụ khoản trả một lần đáo hạn bằng lối thoát đã lên kế hoạch. Rủi ro nằm ở chỗ lên kế hoạch không phải là được đảm bảo.
Tình huống 3 — Quyết định tái cấp vốn. Khi lãi suất giảm, người vay trả đều gốc và lãi hoặc trả đều gốc có thể chuyển sang mức lãi thấp hơn. Nguyên tắc tính toán đơn giản: tổng lãi còn lại của khoản cũ so với tổng lãi khoản mới cộng phí trả nợ trước hạn và chi phí. Nhưng điều khoản phí trả nợ trước hạn là thứ hay bị đánh giá thấp nhất. Tại Hàn Quốc, chuẩn thông thường với vay mua nhà là thang 3 năm — năm 1 là 1,4%, năm 2 là 0,93%, năm 3 là 0,47% — nhân với dư nợ; với dư 80 triệu won thì 1,4% là 1,12 triệu won bị trừ ngay. Nếu tái cấp vốn tiết kiệm 0,5 điểm phần trăm mỗi năm, mất khoảng hai năm mới hoà vốn, nên với thời hạn còn lại ngắn, tái cấp vốn có thể thua.
Tình huống 4 — Chọn giữa trả đều gốc và lãi vs trả đều gốc khi ký. Hộ gia đình có thể gánh khoản trả tháng đầu cao sẽ giảm tổng lãi với trả đều gốc và cảm thấy khoản vay “nhẹ đi nhanh”. Hộ gia đình ngân sách chặt hoặc kỳ vọng thu nhập tăng thì trả đều gốc và lãi làm mềm đầu kỳ.
Những hiểu lầm thường gặp
“Trả đều gốc và lãi luôn tốt nhất.” Chỉ khi bạn đề cao tính dự đoán nhất. Trong ba “cấu trúc trả nợ”, trả đều gốc và lãi có tổng lãi cao nhất. Nếu chịu được đầu kỳ, trả đều gốc rẻ hơn về tổng chi phí.
“Trả gốc cuối kỳ luôn rủi ro.” Rủi ro với ai, so với gì, phụ thuộc bối cảnh. Trả gốc cuối kỳ rủi ro khi kế hoạch trả gốc đáo hạn mềm (tái cấp vốn hy vọng có được, thưởng không chắc). Khi có lối thoát cứng — hợp đồng bán tài sản đã ký, thu hồi doanh thu ngắn hạn, tiền đã có sẵn — nó ít rủi ro hơn nhiều. Bối cảnh quyết định, không phải cấu trúc.
“Trả nợ trước hạn luôn có lợi.” Nhiều khoản vay mua nhà dài hạn có phí trả nợ trước hạn trong vài năm đầu. Trước khi chạy kịch bản trả trước mạnh, hãy đọc điều khoản trả nợ trước hạn trước. Phí 1–2% trên dư nợ dễ dàng triệt tiêu khoản tiết kiệm lãi do trả trước.
“Lãi suất niêm yết nói tất cả.” Không. Chi phí vay thực bao gồm phí xử lý, sản phẩm bắt buộc kèm, phí trả trước hạn, trigger điều chỉnh lãi suất với vay thả nổi, và chi phí cơ hội của vốn bị neo vào khoản vay. Cùng một APR có thể cho ra kết quả rất khác nhau giữa hai khoản vay. Thói quen kiểm tra trong hợp đồng xem con số là “lãi suất hiệu dụng năm thực tế (APR)” hay “lãi suất niêm yết” sẽ tạo khác biệt lớn — cùng 5% nhưng tuỳ định nghĩa, chi phí tích luỹ 30 năm có thể lệch nhau hàng triệu won.
Danh sách kiểm tra
- Dòng tiền tháng ổn định đến đâu? Phẳng (trả đều gốc và lãi) / chịu được đầu kỳ (trả đều gốc) / tối thiểu hàng tháng + lối thoát chắc (trả gốc cuối kỳ).
- Nếu chọn trả gốc cuối kỳ, kế hoạch trả gốc mềm hay cứng? Tái cấp vốn, bán tài sản, tiền đã có — nhóm nào?
- Điều khoản trả nợ trước hạn thế nào? Mức phí và thời gian áp dụng.
- Đã định giá cả tổng lãi chưa? Đặc biệt với trả gốc cuối kỳ và trả đều gốc và lãi dài hạn.
- Có điều khoản điều chỉnh hoặc thả nổi không? Mô hình hoá kịch bản lãi suất xấu nhất, không phải hiện tại.
- Chi phí cơ hội là bao nhiêu? Tiền dành cho trả nợ là tiền không quay ra đầu tư khác.
Công cụ liên quan
Máy tính vay của Patrache Studio so sánh ba cấu trúc cạnh nhau, thay đổi gốc, lãi suất, thời hạn được — để các số ví dụ trên trở thành số của bạn. Nếu nhìn từ góc hình thành tài sản dài hạn thay vì nợ, Lãi kép và quy tắc 72 xử lý cùng phép tính mũ dưới con mắt người tiết kiệm, và liên hệ trực tiếp tới lý do phần lãi đầu kỳ của các khoản vay trả đều gốc và lãi nặng như vậy. Nếu vay bằng ngoại tệ, Chuyển đổi tỷ giá: Khác biệt giữa tỷ giá tham chiếu, tiền mặt và chuyển khoản giải thích tầng chi phí tỷ giá mà phép toán vay nội tệ bỏ sót.
Tài liệu tham khảo
- Các ấn phẩm kinh tế - tài chính của IMF — https://www.imf.org/en/Publications
- Nghiên cứu kinh tế của Federal Reserve — https://www.federalreserve.gov/econres.htm
- Sách nhập môn tài chính doanh nghiệp và đầu tư (Brealey/Myers/Allen, Bodie/Kane/Marcus, v.v.) về đạo hàm công thức amortizing và giá trị thời gian của tiền.